Ejerforening og andelsforening: hvad må du selv lave om i lejligheden?

Kort fortalt

I en ejerlejlighed må du som udgangspunkt lave om, hvad du vil inden for dine egne vægge. Normalvedtægten kræver kun bestyrelsens skriftlige samtykke, når du rører ejendommens fælles bestanddele. I en andelsbolig er der ingen lov med et tilsvarende udgangspunkt — foreningens egen vedtægt afgør det, og den kræver næsten altid, at du anmelder arbejdet og får et ja, før du går i gang. Oven på begge dele ligger kommunen: rører du bærende konstruktioner eller brandforhold, skal du have byggetilladelse.

De to udgangspunkter er ikke ens

En ejerlejlighed er fast ejendom, du ejer. Forholdet mellem dig og foreningen står i ejerlejlighedsloven (lov nr. 908 af 18. juni 2020) og i normalvedtægten (BEK nr. 1738 af 29. november 2020), der har været gældende for alle ejerforeninger siden 1. januar 2022. Normalvedtægtens bestemmelser gælder, medmindre de er fraveget ved gyldig beslutning, jf. lovens § 5, stk. 2 — og her er den detalje, de færreste kender: en fravigelse skal tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at være gyldig, jf. § 5, stk. 3. Har din forening en særvedtægt, der aldrig blev tinglyst, er det normalvedtægten, der gælder. Læs tingbogen, ikke kun den pdf, administrator sendte.

En andelsbolig er noget andet. Du ejer en andel af foreningen og har brugsret til en bolig. Andelsboligloven (LBK nr. 1281 af 28. august 2020) siger ingenting om, hvad du må bygge om — den regulerer prisen ved salg. Der findes ingen statslig normalvedtægt for andelsboligforeninger. Reglerne for ombygning står derfor udelukkende i jeres egen vedtægt, og de varierer reelt fra forening til forening: nogle kræver anmeldelse med en indsigelsesfrist, andre kræver bestyrelsens forudgående skriftlige godkendelse. Tæl ugerne i jeres egen vedtægt — der findes ikke en fælles frist at støtte sig til.

	Ejerlejlighed	Andelsbolig
Grundlag	Ejerlejlighedsloven + normalvedtægt, medmindre en tinglyst særvedtægt siger andet	Foreningens egen vedtægt
Inde i boligen	Normalvedtægten kræver ingen godkendelse	Vedtægten afgør — typisk anmeldelse og godkendelse
Fælles bestanddele	Bestyrelsens skriftlige samtykke, jf. normalvedtægtens § 27, stk. 3	Vedtægten, i praksis altid bestyrelse eller generalforsamling
Ved salg	Arbejdet indgår i lejlighedens markedspris	Forbedringen indgår i maksimalprisen, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 13
Hvis du bryder reglerne	Bod på op til 10.000 kr., derefter 20.000 kr., jf. ejerlejlighedslovens § 9	Køber kan kræve prisen nedsat og overprisen tilbagebetalt, jf. § 16, stk. 3

Grænsen: hvor slutter din bolig

I ejerforeningen er grænsen skrevet ned. Efter normalvedtægtens § 26 vedligeholder foreningen alle fælles bestanddele, herunder døre mod fællesarealer, vinduer, ruder, altaner, elevatorer og fælles forsyningsledninger indtil forgreningerne ind til de enkelte lejligheder. Efter § 27 vedligeholder du maling, tapetsering, gulvbelægning, gulvbrædder, fliser og fuger, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre og alt lejlighedens udstyr — el-ledninger, kontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, målere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, gasrør og afløbsrør indtil forgreningerne ind i de fælles ledninger.

Oversat til pladsen: faldstammen er foreningens, dit vandrette afløbsrør frem til den er dit. Vinduet er foreningens, også selvom det sidder i din stue — vil du have en bedre U-værdi, er det ikke din beslutning alene. Og maler du vinduet indvendigt, er det dit ansvar; udvendigt er det foreningens, jf. §§ 26 og 27, stk. 2.

I andelsboligforeningen er grænsen beskrevet i Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025), pkt. 10.1: beboelseslejligheden er alt inden for lejlighedens fire vægge og mellem undergulvet og lige over loftet. Ejendommen er alt udenfor — trappeopgang, klimaskærm, tagkonstruktion, fællesarealer og altaner. Vedtægten kan flytte den grænse, og gør det ofte.

Hvad kræver hvilket flertal i en ejerforening

Skal foreningen sige ja til noget, er det ikke ligegyldigt hvordan. Normalvedtægten skelner skarpt.

Beslutning	Krav	Hjemmel
Almindelige beslutninger	Simpelt flertal efter fordelingstal	Normalvedtægtens § 3
Vedtægtsændringer	2/3 efter fordelingstal og antal	§ 4
Væsentlige, varige ændringer af fællesejendommen, fx altaner og elevator	2/3 efter fordelingstal og antal	§ 4, stk. 2
Salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele	9/10 efter fordelingstal og antal	§ 6
Beslutning der forringer en enkelt ejers retsstilling	Kvalificeret flertal plus samtykke fra den ejer	§ 7
Bod for grov pligtforsømmelse	2/3, op til 10.000 kr.	Ejerlejlighedslovens § 9

To detaljer, der afgør sager i praksis. For det første: falder et forslag på generalforsamlingen, men har det fået 2/3 blandt de fremmødte, skal der holdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, hvor 2/3 af de afgivne stemmer er nok, uanset hvor få der møder op (§ 5). For det andet: ved altan- og elevatorprojekter skal udgifterne afholdes af de ejere, der opnår fordele ved dem, uanset om de har stemt for eller ej (§ 4, stk. 2, nr. 1).

Hvad kommunen skal ind over

Foreningens ja er ikke en byggetilladelse. Efter BR18 § 5, stk. 1, nr. 4 kan ombygninger og andre forandringer i eksisterende byggeri udføres uden byggetilladelse, hvis de ikke ændrer de bærende konstruktioners virkemåde eller forudsætningerne for de brandmæssige forhold, og hvis de hverken medfører en væsentlig anvendelsesændring eller en udvidelse af etagearealet. Ændringer af lastvirkning på mindre end 5 pct. i forhold til eksisterende dokumentation regnes ikke som en ændring, når konstruktionens statiske virkemåde er uændret.

To ting bliver overset i den sætning. Undtagelsen gælder kun ansøgningen — arbejdet skal stadig overholde bygningsreglementet. Og efter § 5, stk. 3 fritager den ikke for tilladelser efter anden lovgivning, fx lokalplan eller bygningsfredning.

Skal du have byggetilladelse alligevel, kommer der som regel en post med, folk ikke har budgetteret. Simple og traditionelle ombygninger i etagebyggeri til længere ophold i højst 6 etager over terræn og med spændvidder på højst 8 m kan indplaceres i konstruktionsklasse 2 (BR18 § 489, stk. 2, nr. 2) — og i konstruktionsklasse 2-4 skal der tilknyttes en certificeret statiker allerede ved ansøgningen (§ 16). Til sidst skal sagen lukkes: byggearbejder, der kræver byggetilladelse, må ikke tages i brug uden ibrugtagningstilladelse (§ 43).

Badeværelset er det modsatte tilfælde: sjældent en byggetilladelse, altid et regelsæt. BR18 § 339 kræver blandt andet, at gulve og vægge i den vandbelastede del er vandtætte, at der ikke udføres rørgennemføringer i gulvet i den vandbelastede del, at vand afledes til gulvafløb, og at der bruges et egnet vandtætningssystem ved skeletvægge og konstruktioner med træ. SBi-anvisning 252, Vådrum (SBi forlag, 2015), beskriver, hvordan gulve, vægge og installationer udføres, så kravene holder.

Andelsboligen: forbedringen er penge, hvis den er lovlig

Maksimalprisen består af tre poster: værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og et tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand (andelsboliglovens § 5, stk. 1). Forbedringen ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder eller slitage (§ 5, stk. 13).

Vejledningen præciserer tre ting, der er værd at handle på. Anskaffelsesprisen er, hvad forbedringen reelt har kostet at udføre, uanset hvem der har betalt — også når en tidligere andelshaver gjorde det — og værdien af eget arbejde tillægges. Der er ikke krav om kvitteringer, men kvitteringer er dit bevis, hvis der senere rejses en overprissag (pkt. 10.3). Og har foreningen ikke selv valgt afskrivningsmetode, gælder ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve, som Erhvervsstyrelsen ophøjede til branchenorm pr. 1. maj 2019. Slitage kan trække mere fra end alder: et køkken kan være så nedslidt efter tre år, at det stort set intet er værd.

Den sætning, enhver håndværker bør kende, står i pkt. 10.2: er forbedringen mangelfuld eller ulovligt udført, fx i strid med bygningsreglementet, vil den normalt være fastsat til en for høj værdi. Så er det ikke længere et byggeteknisk problem — køber kan kræve prisen nedsat og en erlagt overpris tilbagebetalt (§ 16, stk. 3). Et badeværelse uden dokumenteret vådrumssikring er derfor både en fugtrisiko og en prisrisiko.

Det, der oftest går galt

• Væggen var bærende. Det opdages typisk ved salget, ikke ved nedrivningen, og lovliggørelse bagefter koster statiker, ansøgning og som regel også en genopbygning.
• Rørgennemføring i gulvet i brusenichen. Direkte i strid med BR18 § 339, nr. 3, og den fejl kan ikke ses, når fliserne er lagt.
• Sagen blev aldrig lukket. Byggetilladelsen kom, arbejdet blev udført, men der blev aldrig færdigmeldt (§ 40) eller givet ibrugtagningstilladelse (§ 43).
• Naboen blev ikke varslet. Skal du ind i en anden lejlighed for at udføre følgearbejder, kræver det 6 ugers skriftligt varsel (ejerlejlighedslovens § 8, stk. 2). Skønnes retableringen at koste over 5.000 kr. ved destruktive indgreb, kan naboen kræve sikkerhedsstillelse, før arbejdet går i gang (normalvedtægtens § 29, stk. 6).
• Merudgiften blev glemt. Øger din ændring foreningens fællesudgifter, skal du selv betale forskellen (ejerlejlighedslovens § 7, stk. 2). Det rammer typisk emhætter på fælles aftræk og gulvvarme på fælles varmeanlæg.
• Andelshaveren gemte ingen kvitteringer. Forbedringen findes, men kan ikke prissættes, og så bliver den skåret ned ved vurderingen.

Vores erfaring

Vi anbefaler, at du skriver til bestyrelsen, også når du ikke er forpligtet til det. I en ejerforening er hovedreglen faktisk, at du ikke skal spørge om lov til arbejde inden for dine egne vægge — men den mail er det eneste, der står tilbage, når en ny bestyrelse fem år senere spørger, hvem der gav grønt lys til hullet i etageadskillelsen. Én mail med tegning, omfang og datoer koster ti minutter og fjerner hele diskussionen.

Vi ser oftest sagerne opstå ved salget, ikke under byggeriet. Det gælder begge boligformer, men det er hårdest for andelshavere, fordi prisen er bundet op på, at forbedringen er lovligt udført. Derfor tager vi statikeren med, før der bliver tegnet, og ikke efter — og derfor står det i vores tilbud, hvem der søger byggetilladelsen. Det er en billig aftale at indgå på forhånd og en dyr uenighed at have bagefter.

Når du skal videre

1. Hent den tinglyste vedtægt. Ikke administrators pdf — den tinglyste. Er der ingen tinglyst fravigelse i en ejerforening, er det normalvedtægten, der gælder.
2. Tegn grænsen op. Hvad er dit, og hvad er foreningens? Brug normalvedtægtens §§ 26-27 eller, for andele, vejledningens pkt. 10.1 sammen med jeres egen vedtægt.
3. Skriv én mail til bestyrelsen med tegning, omfang, hvilke fag der kommer, og hvornår. Bed om skriftligt svar med dato.
4. Afklar byggetilladelsen tidligt. Rører projektet bærende konstruktioner, brandforhold, anvendelsen eller etagearealet, skal der søges — og så skal statikeren med fra begyndelsen.
5. Varsl naboerne 6 uger i forvejen, hvis der skal udføres følgearbejder i deres lejlighed.
6. Aftal AB Forbruger skriftligt. Fravigelser gælder kun, hvis de sker tydeligt og udtrykkeligt (§ 1, stk. 2). Sikkerhedsstillelse skal aftales særskilt; aftales den uden nærmere vilkår, udgør den 15 pct. af entreprisesummen (§ 10). Overstiger prisen 500.000 kr., holdes der 1-års eftersyn (§ 58). Beløb i AB Forbruger er inklusive moms (§ 5).
7. Gem papirerne samlet. Kvitteringer, byggetilladelse, ibrugtagningstilladelse og bestyrelsens ja. Det er den mappe, der afgør prisen den dag, du sælger.